ASPMedia24

Что такое Правила землепользования и застройки?

ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после Генерального плана.  

Для всей территории города (кроме городских округов Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», на которые разрабатываются отдельные документы) ПЗЗ определяют:
виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства – плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.

На картах градостроительного зонирования ППЗ также отмечены границы зон с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны, зоны охраняемых природных ландшафтов, зоны ООПТ и т.д.), а также границы объектов культурного наследия и их территорий.

Как были разработаны ПЗЗ?

ПЗЗ были разработаны на основе Генерального плана г.Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений (проектов планировки территорий и градостроитель¬ных планов земельных участков).

С декабря 2016г. по март 2017г. прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах. По проекту правил землепользования и застройки присоединенных территорий публичные слушания состоялись ранее – в декабре 2015г.-феврале 2016г.

В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тыс. замечаний и предложений, которые были внимательно проанализированы, а наиболее удачные и конструктивные из них – учтены.  

Основные принципы градостроительного планирования, положенные в основу ПЗЗ
 
1) Сохранение существующей жилой застройки сложившихся районов – сохранение существующих параметров сложившейся застройки кварталов. Обеспечивается отсутствием в ПЗЗ каких-либо иных видов разрешенного использования данных земельных участков и отсутствием увеличения параметров застройки по отношению к существующим объектам;
2) Развитие промышленных зон – не под жильё, а под развитие науки, производства, инновационных технологий, предусматривающее создание дополнительных рабочих мест.
3) Сохранение индивидуального жилищного строительства – для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность 4-5 тыс. кв.м/га, предельная высота – 15 м).
4) Сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий.
5) Отражение в ПЗЗ установленных законом ограничений использования земельных участков.

Зачем нужны ПЗЗ?

С момента принятия ПЗЗ любая градостроительная деятельность в г.Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утвержденных ими параметров.

Именно ПЗЗ дают ответ на вопросы: «Разрешено ли строить в этой зоне? Что можно строить? Каковы максимальные параметры строительства?» – для каждого конкретного земельного участка.

В случае необходимости реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, будет необходимо предва¬рительно пройти процедуру внесения изменений в ПЗЗ.

Таким образом, ПЗЗ гарантируют москвичам и инвесторам:
1) Получение объективной и достоверной информации о возможном строительстве в каждом конкретном районе города;
2) Защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены территории, предусмотренные к сохранению);
3) Сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
4) Единые публичные и предсказуемые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
5) Предотвращение возникновения значительной части градостроительных конфликтов;
6) Наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями, ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства (в основном, территории промзон и присоединенные территории).     

Баланс территории г.Москвы в соответствии с ПЗЗ
 
Утверждённые Правительством г.Москвы Правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территории города:

Таким образом, 83% площади г.Москвы в «старых» границах города отнесено ПЗЗ к сохраняемым городским территориям.

ПЗЗ и будущая программа реновации пятиэтажек

Правила землепользования были разработаны до принятия решения о подготовке новой программы реновации пятиэтажного жилого фонда. После определения перечня пятиэтажных домов, которые войдут в программу реновации, на соответствующие кварталы будут разработаны изменения в Правила землепользования и застройки.  

Структура и содержание ПЗЗ

Правила землепользования и застройки состоят из Общей и Территориальной частей. Общая часть Правил оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения Правил и внесения в них изменений.

Территориальная часть Правил оформлена в виде текстовых и графических материалов и включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории г.Москвы.

Содержание градостроительных регламентов, предусмотренное Градостроительным кодексом РФ, частично изложено в текстовых материалах территориальной части и частично отображено на графических материалах территориальной части.
Карты градостроительного зонирования выполнены в виде атласов по административным округам г.Москвы.

В качестве картографической основы использован открытый картографический фон М 1:10000 Единой государственной картографической основы г.Москвы.   

Первая карта устанавливает границы территориальных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Виды разрешённого использования включают:
1) основные виды разрешённого использования;
2) условно разрешённые виды использования;
3) вспомогательные виды разрешённого использования.

Вторая карта определяет границы территориальных зон и подзон и предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.

В ПЗЗ устанавливаются следующие предельные параметры застройки:
предельная плотность застройки земельного участка (тыс. кв.м/га);
предельное количество этажей или предельная высота здания (м);
максимальный процент застроенности земельного участка (%).

На картах имеются территории, на которые:
градостроительные регламенты не распространяются: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, в границах памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими; предназначенные для добычи полезных ископаемых;
градостроительные регламенты не устанавливаются: лесной фонд, земли особых экономических зон; территории, покрытые поверхностными водами; особо охраняемые природные территории, земли запаса и с/х угодий.

Третья карта – карта с отображением территорий, предусматривающих комплексное и устойчивое развитие. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон. Также устанавливаются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры. Всего проектом предусмотрено более 10 территорий комплексного и устойчивого развития.

На отдельных картах не устанавливаются, а только отображаются объекты культурного наследия, границы территорий объектов культурного наследия и границы зон с особыми условиями использования территории:
1. Границы водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос.
2. Границы зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового      водоснабжения.
3. Границы санитарно-защитных зон.
4. Границы охранных зон объектов культурного наследия.
5. Границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности.
6. Границы зон охраняемого природного ландшафта.
7. Границы защитных зон объектов культурного наследия.
8. Границы охранных зон особо охраняемых природных территорий.
9. Границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций.
10. Границы технических (охранных) зон воздушных линий электропередач.
11. Границы технических и охранных зон метрополитена.
12. Границы зон охраняемых объектов.

По материалам Правительства г.Москвы