ASPMedia24

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018г. на российском рынке инвестиций в недвижимость и выяснили, что общий объём инвестиций остался на сопоставимом с 2017г. уровне, однако изменился профиль инвестиционных объектов – спрос инвесторов сместился из торгового в офисный сегмент. Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объёме сделок увеличилась на 11 п.п. по сравнению с результатами 2017г. и достигла 24% от общего объёма инвестиций.

Макроэкономические показатели РФ

Рост ВВП России по итогам 2018г. составил 1,5%, что совпадает со значением предыдущего 2017г. Инфляция выросла по сравнению с показателями 2017г. на 1,7 п.п. до уровня 4,2%. В течение 2018г. ключевая ставка 4 раза претерпевала изменения, последовательно снижаясь с 7,75% годовых сначала до уровня 7,50%, а затем до 7,25% годовых. В сентябре 2018г. ЦБ РФ принял решение повысить ключевую ставку до 7,50% годовых, затем в декабре до уровня 7,75%. Таким образом, ключевая ставка вернулась на уровень начала 2018г. По оценкам ЦБ РФ, в 2018г. отток капитала превысил прогнозируемые ранее значения и достиг $67,5 млрд., что является крупнейшим показателем с 2014г.

Инвестиции в недвижимость РФ

По итогам 2018г. общий объём инвестиций в недвижимость России составил 248,1 млрд. руб., что сопоставимо с итогами 2017г. (249,6 млрд. руб.). Как и в предшествующие годы, IV квартал 2018г. традиционно стал наиболее активным с точки зрения закрытых инвестиционных сделок: прирост общего объёма инвестиций в недвижимость России за этот период составил 135,5 млрд. руб.

Динамика объёма инвестиций в недвижимость РФ

Поквартальная динамика инвестиций в недвижимость РФ

Наиболее востребованным сегментом у инвесторов в 2018г. стала офисная недвижимость, на долю которой пришлось 47% от общего объёма инвестиций. На втором месте – торговая недвижимость с долей 30%. На долю сегмента земельных участков под девелопмент, а также индустриальной недвижимости пришлось 11% и 10% соответственно. Оставшиеся 2% распределены между гостиничной и прочими сегментами недвижимости. В 2018г. весомый вклад в лидерство офисного сегмента внесла сделка по покупке Сбербанком офисного комплекса в составе Mirax Plaza и «Суворов плаза», стоимость которого оценивается в 50 млрд. руб. В 2017г. распределение инвестиционного спроса было иным: лидировала торговая недвижимость с долей в размере 44%, на долю офисного сегмента приходилось 38% от общего объёма инвестиций, складского – 6%, земельных участков под девелопмент – 6%. В 2017г. лидерство торгового сегмента в значительной мере обеспечила крупная портфельная сделка по продаже портфеля торговых центров компании Immofinanz за 901 млн. евро.

В структуре инвестиций в недвижимость по регионам России по-прежнему лидирует Московский регион с долей 74% от общего объёма инвестиций. На долю г.Санкт-Петербурга пришлось 21% от общего объёма инвестиций, оставшиеся 5% приходятся на такие региональные города, как Мурманск, Нижний Новгород, Волгоград, Новосибирск и Калуга. Увеличение доли г.Санкт-Петербурга в структуре инвестиций по регионам обусловлено закрытием ряда крупных сделок, в частности сделкой по покупке компанией PPF Real Estate торгового центра «Невский Центр».

Портрет инвестора 

Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объёме сделок увеличилась на 11 п.п. по сравнению с результатами 2017г. и достигла 24% от общего объёма инвестиций. Это наибольшая доля иностранных инвестиций с 2014г., когда она достигала 39%. Крупнейшими сделками с участием иностранных инвесторов в 2018г. стали: покупка торгового центра «Ривьера» компанией KLS Eurasia Venture Fund за 20 млрд. руб., торгового центра «Невский Центр» чешской компанией PPF Real Estate за 171 млн. евро, а также мультирегиональная сделка по покупке 12 магазинов К-Раута французским Leroy Merlin. 

В 2018г. на российском рынке недвижимости были представлены иностранные инвесторы из следующих стран: Киргизия, Чехия, Франция, Великобритания, Германия, ОАЭ, Финляндия, США. 

Наибольшая доля в общем объёме иностранных инвестиций в недвижимость России пришлась на инвесторов из Киргизии благодаря сделке по покупке торгового центра «Ривьера» инвестфондом KLS Eurasia Venture Fund. Следом идут инвесторы из Чехии (PPF Real Estate) с долей 22% от общего объёма иностранных инвестиций, которые приобрели ТЦ «Невский Центр». На третьем месте инвесторы из Франции (Leroy Merlin), купившие 12 магазинов К-Раута, с долей 20%. 

В целом можно отметить, что по сравнению с предыдущим годом на рынке наблюдается присутствие инвесторов из большего числа зарубежных стран. На российском рынке впервые появились инвесторы, представляющие Киргизию, китайские же инвесторы за прошедший год были не очень активны.

За год произошёл ряд изменений и в портрете инвестора. Если по итогам 2017г. профильные инвесткомпании лидировали в структуре инвесторов с долей 32%, то в 2018г. лидерами стали банки с долей 33%. Это объясняется рядом крупных сделок в офисном сегменте с участием таких банков как Сбербанк, «Открытие», ВЭБ. Стоит также отметить снижение активности частных инвесторов - их доля по сравнению с результатами 2017г. снизилась на 16 п.п до уровня 2% от общего объёма инвестиций.

Ключевые сделки с участием иностранных инвесторов

Ключевые сделки на рынке недвижимости России, 2018г.

Ключевые сделки на рынке недвижимости России представлены сделками в офисном, торговом, индустриальном сегментах, а также сегменте земельных участков под девелопмент. Все нижеперечисленные объекты расположены в Московском регионе. Суммарный стоимость этих объектов составляет около 83 млрд. руб., таким образом на долю данных сделок приходится треть от общего объёма инвестиций в недвижимость страны.

Игорь Роганович, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank: «В 2019г. мы считаем возможным консервативный (в пределах 10%) рост объёма инвестиций в недвижимость России - до уровня 260-280 млрд. руб., обусловленный положительной динамикой спроса в офисном и индустриальном сегментах. Рост инвестиций в объекты офисного сегмента возможен благодаря устойчивому спросу со стороны компаний сферы ТМТ, а также сферы производства. В сегменте складской и индустриальной недвижимости драйвером станет спрос со стороны компаний сферы торговли и производства. Помимо вышеперечисленных факторов, в 2019г. вероятны сделки M&A между девелоперами жилья, а также приобретение гостиничных активов азиатскими инвесторами. Интерес иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости, как и в предыдущем году, мы оцениваем как сдержанный. Считаем, что даже на фоне привлекательных рублевых доходностей перспективы спроса со стороны иностранных инвесторов будут преимущественно определяться общей экономической конъюнктурой, а также ситуацией с санкциями и курсом рубля».

По материалам Logistics.ru, фото – Правительство г.Москвы